Functiewijziging: horeca naar wonen vergunning in Groningen

Functiewijziging: horeca naar wonen in Groningen: wat zegt de wet?

Dit zijn de gevallen waarop onze check toetst, met de wetsartikelen erbij. Ze zijn geschreven als beoordeling van een concreet plan, want zo gebruikt de check ze ook. De regels gelden overal in Nederland; wat Groningen daar bovenop regelt, staat hieronder.

Is er een landelijke vrijstelling?

Het landelijke recht (Bbl) kent hiervoor geen vrijstelling die wij kunnen bevestigen. Of het mag, bepaalt het omgevingsplan van Groningen — die regels halen wij bij uw adres op.

Gevallen waarin onze check een vergunning meldt

• Bij een rijks- of gemeentelijk monument geldt de vergunningsvrije regeling niet (Bbl art. 2.30). Een omgevingsvergunning is vereist.
• Wonen is niet rechtstreeks toegestaan op deze locatie. Een BOPA (Buitenplanse omgevingsplanactiviteit) of planwijziging is vereist. Dit is een uitgebreide procedure (12-26 weken) en vereist aanvullende onderbouwing (ladder voor duurzame verstedelijking).
• De parkeernorm voor woonfunctie is niet gehaald. Woningen hebben een hogere parkeerbehoefte dan horecapand (doorgaans 1,0-1,5 pp/woning). Zonder parkeeronderbouwing wordt de aanvraag afgewezen.
• De geluidbelasting op de gevels overschrijdt de voorkeursgrenswaarde (Lden ≤ 48 dB, Wgh). Voor een woning is akoestisch onderzoek en hogere waarden-besluit nodig. Dit is een formele procedure bij het college van B&W.
• Woonfunctie stelt andere brandveiligheidseisen dan horecapand. Brandcompartimentering (Bbl art. 4.73), rookmelders en vluchtwegen moeten worden aangepast.
• Transformatie van horecapand naar wonen is vergunningplichtig (omgevingsplanactiviteit gebruik), ook als wonen in het omgevingsplan is toegestaan. Onderbouwing van parkeren, geluid en brandveiligheid is altijd vereist.
• Constructieve ingreep bij functiewijziging naar wonen vereist omgevingsvergunning bouwen (Bbl Wkb gevolgklasse).
• Het nieuwe woongebruik past niet binnen het huidige omgevingsplan. Een BOPA of omgevingsplanwijziging is vereist.